市场化机制下旅游景区建设思路之变(2)

二、内围工程关系

　　相较于标准化、程序化的地产开发，景区建设的内围工程关系更为庞大。景区建设的公司治理、运营机制、合约财务、规划设计、施工组织、业态协调、营业筹备等各项工作互为掣肘、千头万绪。理顺内围工程关系，实现剥茧抽丝，有利于在看似混乱的交叉作业中，井然有序地寻找到工程建设的主旋律。

　　1、市场化的景区建设，内部工程关系应首先从公司治理角度提前筹划，研究安排企业权力。为实现较为清晰的景区建设路径，适应大型景区投资回报周期长的特点，较好的方式是将景区建设（投资公司）与景区运营（管理公司）予以划分：

　　　　（1）从股东投资的最高角度成立投资公司董事会以协调内外关系，能够将景区建设的决策流程、项目前期、内外融资等关键事项优化，快速确立景区建设前期与运营后期各事项的规则、制度和程序，提高战略决策和危机公关能力，从企业决策层的角度给后续的资本运作留有充沛的精力与足够的空间。

　　　　（2）在投资公司各股东利益可承受的前提下建立激励兼容的相关安排，能够明确公司不同利益相关者的权力、责任和影响，在企业所有权、经营权分离情景下，能够较好地发挥不同阶段专业人才的价值，发挥出管理公司的盈利水平，合理分摊投资公司与管理公司的支出成本。

　　　　（3）在非单一股东投资景区情况下，管理公司的股权设计是一个关键，它关系到景区建设与运营的良好过渡，关系到景区投资成本的回收能否合理与保障，关系到投资公司的各股东利益能否维护、股东关系能否和谐。对于一个较大型景区，从实操经验来看，如果管理公司的股权架构不能与投资公司的股东权益相匹配，甚至采取单向个人承包方式进行管理，势必会造成景区发展的难以为继、景区经营信息传递的不对称与相关经理人的莽然经营。

　　2、以工程合约和财务管理为抓手，兼顾项目前期手续工作，规范景区建设工程的法务介入、造价预算、工程报批、咨询顾问、现场监理和进度款支付程序，建立以该三项为主线、以工程建设进度与问题解决情况为辅线的定期简报汇报机制。

　　　　（1）综合性景区建设阶段涉及到的合同金额较大、构成复杂，比如土地开发类、工程建设类（含土建施工、设备安装、装饰装修、园林绿化等）、采购货物类（含重要设备、材料等货物和苗木）、采购服务类（含勘察、设计、监理、论证等）等，既要规避重复或拆分工程和无序施工等问题，又要达到降低风险、控制造价、提高效率和督促进度等目的，需要严格筹划、确定投资公司的各项建设、经营活动的合同管理办法，明确安全施工责任和商务授权流程，适时协助工程建设部门引入专业顾问。

　　　　（2）景区建设阶段的土地款项支付、费用报销、税费缴纳、工程支出、物品收购、固定资产采购、工资福利等各项财务收支及资产管理，需要提前预定框架与把控风险，建立安全规范、高效灵活的财务管理机制。即使景区建设阶段的财务管理类似于“大出纳”，但由于景区建设的物资采购非规模化、文化展示非统一化、仿造内容非标准化特性等，要做到与工程合约管理相匹配、与工程手续报批相协调、与工程建设进度相吻合、与工程内外融资相适应，仍需要做出精细的统计与整理工作。

　　3、景区建设承担着管理、利用和展现文化载体独特价值的重任，如何让历史说话、让景观说话、让科技说话，需要进一步深化对勘察设计、施工组织等关系处理的认识。

　　　　（1）景区的规划与理念是关键，它是对景区定位、市场分析、开发原则与运营方式的综述，影响着景区建设、资源挖掘的大部分内容，为景区的可持续发展注入了持久动力。清晰的规划设计思路，以及对互动性体验、复合型营收的关注，不但在建设期能够有助于充分挖掘当地文化，避免单一主题景区的文化内涵不够丰富、建成后缺乏创新和变化等缺陷，而且在运营期间能够有利于融入自身灵感和原创内容，及时获取和融合新鲜元素对景区进行持续整改，最终形成该景区差异化经营，为景区的进一步拓展留有余地。

　　　　（2）旅游景区已不同程度地呈现出观光游览、休闲度假、商务会展、文化创意、戏曲演艺和旅游地产等业态混搭发展。以“建筑为形，文化为魂”的景区打造，特别是对仿古、园林、景观、艺术依赖程度较高的文化型景区的打造，施工承包商的工作更能代表景区建设的核心竞争力。它能够较好地衔接土建与配套的工序关系，能够建议土地利用与风貌控制的协调关系，能够发挥能工巧匠与鬼斧神工的互补关系，看似“三边工程”而实质具有创新建造机理，以少走弯路、更好前进。

　　4、在景区建设中期便提前进行开业筹备，既能让投资公司审视工程建设与市场需求的吻合度，及时调整景区业态与商业设施的搭配，也有助于管理公司确定合理的介入与接管时间点，有相应时间在实践过程中培养队伍，开展市场推广与客户洽商，建立多样的营销策略和稳妥的运营制度。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，国家大力推动文化产业成为国民经济支柱性产业的同时，加快发展旅游业也成为国家发展战略，旅游与文化的结合获得业界的广泛认可。旅游景区的发展离不开文化内涵的禀赋，但文化旅游的软实力靠化缘是要不来的，典型性的打造必须靠自力更生，即使是单一的突破点也能获取最大的推广与盈利效应。有些景区调动演艺圈和娱乐圈方面的人脉资源与运作经验，以一种夸张、急迫的方式将艺术与游客拉近、将内容与市场融合，有时也能达到事半功倍的效果。

来源：中国建设报

作者：中青旅控股股份有限公司 吕亚明